合理利用房產(chǎn)限購政策、提高拍賣案件成交率
合理利用房產(chǎn)限購政策、提高拍賣案件成交率
--山東恒昌拍賣有限公司 楊帆
近年來，全國各地法院在提高司法拍賣的公平、公正、效率方面銳意改革，積極探索各種新式的司法拍賣方式，在保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益和司法廉潔、提高司法公信力方面取得了較好的效果。但受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，法院各類民商事案件大幅增加，通過司法拍賣程序?qū)崿F(xiàn)被執(zhí)行人資產(chǎn)變現(xiàn)的數(shù)量也大幅增加，而執(zhí)行資產(chǎn)的拍賣成交率、拍賣結(jié)果直接影響執(zhí)行案件的執(zhí)結(jié)效率，直接影響當(dāng)事人的切身利益。不論采取哪一種司法拍賣方式，拍賣成交率低，成為制約各地法院執(zhí)行案件辦案效率的一個(gè)瓶頸，也是當(dāng)前拍賣企業(yè)面對(duì)大量法院執(zhí)行資產(chǎn)不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大困擾。
結(jié)合我們公司在司法委托拍賣案件中遇到的實(shí)例，談一下合理利用房產(chǎn)限購政策提高拍賣成交率的案例：
我公司于2016年6月接受司法委托拍賣，位于上海市某區(qū)住宅房產(chǎn)一套。接受委托后，我們先將此案進(jìn)行詳細(xì)的分析，一是先對(duì)該房產(chǎn)所在地小區(qū)做了實(shí)地調(diào)查，二是在中拍協(xié)、省拍協(xié)網(wǎng)站以及法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)等相關(guān)拍賣網(wǎng)站進(jìn)行搜索此小區(qū)或相鄰位置小區(qū)房產(chǎn)信息，再者對(duì)小區(qū)附近二手房產(chǎn)中介處詢問之前已經(jīng)售出及尚在掛售中附近房產(chǎn)相關(guān)信息，了解該房產(chǎn)周邊房價(jià)，以作參考，并在小區(qū)物業(yè)、門衛(wèi)傳達(dá)室、附近房產(chǎn)中介、相關(guān)拍賣網(wǎng)站及微信平臺(tái)等進(jìn)行公告招商宣傳。
了解該房產(chǎn)詳細(xì)情況后，于2016年7月至9月分別在上海當(dāng)?shù)剡x擇報(bào)紙媒體進(jìn)行公告，公告期滿后舉行了兩次公開拍賣，均因評(píng)估價(jià)格過高、無人報(bào)名參加競買而流拍。
詳細(xì)分析之前兩次咨詢及有意向競買的潛在買家客戶，大致分為幾類：一，有上海戶口的當(dāng)?shù)鼐用?；二，上海區(qū)域上班族，在上海打拼多年，想在上海安家買房居??；三，投資炒房團(tuán)，價(jià)格合適，資金寬裕，買房投資。金九銀十恰好是一年中房產(chǎn)市場最為活躍的時(shí)機(jī)，鑒于國家政策性、上海房產(chǎn)市場的特殊性，市民年底購房的集中性，以及學(xué)區(qū)房產(chǎn)的稀缺性，最重要的是上海房產(chǎn)限購政策的特殊性，購買法院拍賣的房產(chǎn)不受上海限購政策的影響可以直接過戶，更是增加了該房產(chǎn)的賣點(diǎn)?，F(xiàn)在大多數(shù)需要購房的市民一般會(huì)首先尋找房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或在專業(yè)的房地產(chǎn)媒體上找房源信息，只有少數(shù)市民會(huì)去拍賣公司尋找。綜上分析，法院將第三次拍賣保留價(jià)書面通知我公司后，我們?cè)诘谝粫r(shí)間向法院提交申請(qǐng)，把第三次拍賣時(shí)間延長至2016年12月進(jìn)行公開拍賣。到拍賣截止日，一共有15位交納競買保證金的競買人報(bào)名參加拍賣。拍賣會(huì)上經(jīng)過10余輪的激烈競價(jià)，最終以590余萬元成交，比法院第一次委托的拍賣保留價(jià)540余萬元還溢價(jià)了將近50萬元。
當(dāng)前司法委托拍賣面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，所以我們?cè)诮邮芪泻?，針?duì)案件情況詳細(xì)分析，并結(jié)合房產(chǎn)所在地政府最新出臺(tái)的相關(guān)政策，掌握好房產(chǎn)處置的最佳時(shí)機(jī)，加大拍賣招商力度，擴(kuò)大拍賣視線，引起更廣泛的關(guān)注，從而提升案件拍賣成交率，實(shí)現(xiàn)拍賣公司專業(yè)化道路的發(fā)展。